Рынок новостроек Калининграда готовится к охлаждению: сентябрьский рекорд может оказаться разовым

Сентябрь 2026 года стал самым успешным месяцем для рынка первичной недвижимости Калининградской области с начала года. По данным основателя компании «Приемка 39» Александра Пулатова, за месяц в регионе заключили 881 договор долевого участия. Это на 35% больше августовского показателя и выше результата декабря прошлого года, традиционно считающегося одним из наиболее активных периодов для застройщиков.

Однако эксперт не спешит говорить о восстановлении рынка. По его оценке, всплеск продаж во многом связан с изменением условий семейной ипотеки с 1 октября. Покупатели, планировавшие приобретение недвижимости в ближайшие полгода или год, постарались заключить сделки до вступления новых правил в силу. В результате часть будущего спроса была перенесена на сентябрь.

«Вот октябрьскую статистику я жду с особым интересом. Пока окончательных данных нет, они еще собираются. Но мой прогноз — мы увидим очень серьезное снижение продаж относительно сентября. Причем, думаю, практически у всех крупных застройщиков. И причина понятна. Раньше семейная ипотека под 6% была очень сильным инструментом продаж. А теперь для семьи с одним ребенком ставка составляет 10%, с двумя детьми — 8%. Для многодетных семей условия могут быть даже выгоднее прежних, но массовый покупатель с одним или двумя детьми оказался в совершенно другой ситуации», — заявил Александр Пулатов в эфире «Бизнес ФМ — Калининград».

Лидером сентябрьских продаж стал жилой комплекс «Включи» от ССК в Гурьевске — 175 квартир. На втором месте проекты «Русской Европы»: 63 сделки в ЖК «Традиция» и 11 — в ЖК «Вдохновение». Далее следуют «Октарин» (43 квартиры), «Легенды Девау» (31) и «Сигнатур» (30). Около 41% всех сделок пришлось на Калининград, почти 20% — на Гурьевск и 11% — на Зеленоградск. Гурьевск фактически закрепился на втором месте по объему продаж после областного центра. При этом курортная недвижимость в Зеленоградске и Светлогорске уже не демонстрирует прежней динамики.

Средняя стоимость проданного квадратного метра в сентябре составила около 156 тыс. рублей, увеличившись за месяц на 1,5%. Однако устойчивого роста цен в течение года не наблюдается: показатель колебался в диапазоне 155–170 тыс. рублей. На среднюю стоимость влияет структура продаж: увеличение доли более дорогих или доступных квартир меняет показатель без обязательного пересмотра застройщиками прайс-листов.

Массового снижения цен на 15-20% Александр Пулатов не ожидает. Застройщики несут расходы на проектное финансирование, землю, материалы и подрядные работы. Вместо прямого удешевления квартир эксперт прогнозирует усиление конкуренции за покупателя: индивидуальные скидки, рассрочки, специальные цены и субсидированные программы.